La vente en viager est en plein développement ces dernières années. Et ce n’est probablement qu’un début.
Plusieurs facteurs semblent contribuer à cela :
- le vieillissement de la population : les premiers papy boomer auront 80 ans l’année prochaine,
- 90 % des séniors souhaitent vieillir chez eux,
- la retraite est souvent insuffisante pour financer le reste à charge de l’accompagnement du maintien à domicile en cas de perte d’autonomie,
- plus de 75 % des retraités sont propriétaires de leur logement.
Dans ce contexte, la vente en viager, et tous les dispositifs s’en inspirant, sont des sources de financement non négligeables du maintien à domicile le plus longtemps possible.
Anticiper le financement de son maintien à domicile durablement, même en cas de perte d’autonomie, c’est important mais ce n’est pas suffisant. Il faut également anticiper son accompagnement en cas de perte d’autonomie, pour garantir son maintien à domicile dans de bonnes conditions.
Prenons l’exemple de Jeanne et Yves : suite à l’AVC de Yves, ils ont vendu leur maison en viager occupé pour financer le maintien à domicile de Yves. Au bout de quelques années, Jeanne développe une maladie neuro dégénérative et rencontre des difficultés à continuer à gérer leur quotidien.
Heureusement Jeanne et Yves ont rédigé chacun un mandat de protection future désignant leurs enfants Julie et Paul.
Dès que cela devient nécessaire, Julie et Paul peuvent activer leur mandat en quelques jours et faire toutes les démarches pour le maintien à domicile de leurs parents le plus longtemps possible.
Un mandat de protection future signé par le vendeur en viager, pour l’acheteur, c’est aussi la garantie que le bien sera bien entretenu. Imaginez que le vendeur en perte de capacité soit hospitalisé plusieurs mois.
Pendant ce temps, qui se charge de faire entretenir la maison ? Le mandataire de protection future.
Et si le déménagement en maison de retraite devient inévitable, qui signe la transformation du viager occupé en viager inoccupé ? Le mandataire de protection future également, après autorisation du juge des tutelles. Cela ira nécessairement plus vite, avec, que sans mandat de protection future. Et dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles, le mandataire de protection future pourra faire entretenir le bien et éventuellement conclure un contrat de location de courte durée.
Coupler vente en viager occupé et mandat de protection future est indispensable.
En tant que notaire, votre devoir de conseil peut vous inciter à informer vos clients vendeur en viager de l’intérêt du mandat de protection future. En rappelant à vos clients qu’une procédure devant le juge des tutelles pour obtenir une mesure de protection est toujours plus longue et aléatoire.
Question subsidiaire : le mandataire de protection future peut-il conclure un contrat de vente en viager occupé sans autorisation du juge des tutelles, si le mandat est notarié ?
La question n’est pas tranchée.
L’article 426 du Code civil fixe le principe de protection du logement de la personne sous protection. Mais il laisse planer un doute : plusieurs interprétations sont possibles.
Si la vente s’accompagne de la perte de l’usage du logement, l’accord préalable du juge des tutelles est nécessaire. Aucun doute.
L’article 426 du Code civil s’attache à la conservation du logement à la disposition de la personne. Le lieu de vie d’une personne est protégé parce que c’est un élément fondamental de son équilibre de vie. Seule l’autorisation du juge des tutelles permet de priver une personne de son logement habituel. Et le juge ne l’autorisera que si c’est dans l’intérêt de la personne protégée.
Mais si la vente projetée n’entraîne pas la perte de la jouissance du logement pour le vendeur, pourquoi imposer au mandataire de protection future de solliciter l’autorisation du juge des tutelles ?
Dans le cas d’une vente du logement en viager occupé, le droit d’usage et d’habitation n’est pas retiré au vendeur qui conserve la jouissance du bien sa vie durant.
Dans ce cas, l’autorisation du juge des tutelles ne semble pas requise.
Le mandataire de protection future pourrait ainsi conclure cette vente particulière si elle est dans l’intérêt de la personne protégée, notamment pour permettre le financement de son maintien au domicile le plus longtemps possible. Et bien sûr si c’est conforme aux volontés de la personne protégée.
Il pourrait en aller de même pour tous les types de vente immobilière particulière n’emportant pas la renonciation au droit d’usage et d’habitation, comme par exemple, la vente de tout ou partie de la nue-propriété du bien.
Une partie de la doctrine semble favorable avec cette interprétation de l’article 426 du Code civil. Cette interprétation serait conforme à l’esprit de la loi.
Malheureusement, à notre connaissance, aucune jurisprudence ne permet de confirmer cette interprétation à ce jour.
Aussi, nous avons décidé de transmettre une question ministérielle à ce sujet par l’intermédiaire d’un de nos parlementaires.
Nous vous informerons si nous obtenons une réponse !
En attendant, il est malheureusement plus prudent de solliciter l’autorisation du juge des tutelles, même pour les ventes en viager occupé ou les autres dispositifs comparables.
Il est d’autant plus pertinent d’inciter les personnes à vendre leur bien en viager occupé tant qu’elles en ont la capacité ! Et de coupler cette vente avec un mandat de protection future !
D’après les indications que nous ont donné les spécialistes du viager avec qui nous avons pu échanger, il devient pertinent de vendre en viager à partir de 78 ans … c’est également un âge propice à la rédaction de son mandat de protection future !
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